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若何做好全進程造價征詢?——干貨分享

文章來由:網義務編輯:作者:人氣:-頒發時候:2018-03-24 15:40:00【

 全進程造價征詢在修建名目辦理中的

辦理腳色初探

 

【擇要】:全進程造價征詢的觀點固然已廣為人知,但市場上的造價征詢辦事公司供給的專業辦事的品德整齊不齊,本文就造價征詢辦事的焦點作出切磋,但愿對改良造價辦事品德能具備必然的現實意思及參考代價。

 

 

一、弁言

 

凡是,咱們所說的工程扶植名目全進程造價征詢貫串了工程扶植名目從打算設想直至工程完工的全數進程,為了便于不異及懂得,行業內凡是又將全進程的辦事內容分為四個階段:設想階段、投標投標階段、施工階段和完工結算階段的造價征詢辦事。

 

今朝,不管在造價專業的課程中仍是注冊造價師的培訓課程中均夸大全進程造價征詢的觀點,因此全進程造價征詢的觀點已廣為人知。可是事實全進程造價征詢的焦點內在是甚么,若何真正做到全進程造價征詢,本色上今朝全數行業的近況并不容悲觀。據咱們開端領會,只要境外的造價征詢公司和少許國際公司(其高管較早打仗外資辦理情勢)能夠或許到達此規范,固然差別的公司間對全進程造價征詢的實行程度依然存在差別而其余的絕大大都傳統國際征詢公司對全進程造價征詢的熟悉依然僅逗留在觀點和似懂非懂的階段,更不要說真正在名目中貫串和實行,其供給的所謂全進程造價征詢本色上仍因此算量核價為主的根本征詢辦事罷了。

 

傳統的國際造價征詢的重點普通在于投標時體例投標清單及標底,結算時考核結算文件這類純手藝性的任務,亦便是說四個階段中此中有兩個階段的專業辦事和辦理任務是有嚴峻罅漏的。而全進程造價征詢則截然差別,其焦點內在在于“辦理”,現就其“辦理”腳色在扶植名目各階段的表現切磋以下。

 

二、估算階段的造價征詢

 

1、首要性

 

估算階段的造價征詢是全進程造價征詢四個階段中最首要的階段,首要有以下兩個方面的緣由:

 

第一、本階段是四個階段中資本投入絕對起碼,可是對造價征詢功效最較著的階段,如圖1所示,已有多位同行及先輩做了詳實的闡述,本文不再贅述:                                              

圖1  各階段投入功效表現圖

第二,本階段的造價征詢在四個階段中難度最大,對造價征詢職員的專業能力請求也最高。

 

以打算設想估算為例,本階段設想所能供給的資料無限,要體例出公道的本錢方針,須要造價征詢公司兼備精確的估算方式及龐雜的數據庫撐持,詳細步驟以下:

 

第一步:經由進程打算設想文件的內容,領會名方針根基環境;

 

第二步,按照對名方針特色和定位,匯集近似工程名目信息(最好是已完工結算的名目),充實闡發并鑒別,剔除一些非普通的身分(包羅但不限于復工、延期及其余索賠等)

 

第三步,按照上述步驟領會和匯集的資料,針對差別分項工程的特色,停止“估”和“算”的任務,體例打算估算文本。該階段要把握好“估”與“算”的比例干系,應以“估”為主,從微觀上定大數、定規范,以“算”為次,從微觀上調差別,從而體例公道的本錢方針

 

第四步,此處要夸大的是數據庫的利用須要斟酌差別時段的價錢動搖及國度設想規范的變革,而非生吞活剝。

 

2、估算的方式及東西

 

“估”與“算”的辯證連系是估算階段成敗的關頭。

 

該階段辦事品德的表現取決于征詢公司高管對估算進程的周全和詳實的管控及指點,對“估”和“算”的權重公道的把握。

 

“算”是按照圖紙計較工程量并按市場價錢計較的進程,是對每一個名目特性和出格性的尊敬,表現了造價征詢的手藝本能機能。

 

而“估”則更多表現了辦理的腳色,可分為以下三個層面懂得:

 

第一層面,“估”是指就各設想階段(包羅打算階段及整體設想階段)圖紙的深度,按照造價征詢單元的經歷,對“算”的補充和批改,其功效是用來節制和辦理全數名目到完工所需建安造價的。

 

第二層面,即便是不異或近似的名目,遭到差別時代、差別都會、差別地段或差別業主等身分的影響是不盡不異的,須要公道利用“估”去測算。

 

第三層面,“估”同時另有評價的感化,造價征詢公司所估的各種含量和造價方針(比喻:混凝土鋼筋含量方針、平裝修造價方針,等等)可作為對設想單元的節制及辦理方針參考,以到達限額設想的方針。

 

例1:現以某杭州綜合體名方針觀點打算估算評價的案例,扼要詮釋若何利用“估”實現估算。

 

起首,咱們按照名目特色及定位找出三個對標名目,別離為名目A、B、C,見表1。

 

表1  評價名目與各參考名方針名目特色比擬表

其次,在對標名方針造價方針的根本上,針對新名方針特色作數據調劑,終究估算出該新名方針造價估算數據,詳細功效詳見表2。

表2  估算進程的首要描寫

上述調劑的進程長短常專業且龐雜的,今朝因為篇幅所限,咱們僅枚舉了調劑造價的首要斟酌身分,不再睜開。因此,要體例公道的估算,豈但須要壯大的數據庫,同時也要把握精確的方式,更首要的是還須要領會數據面前的故事。

 

3、代價工程

 

代價工程是估算階段的另外一項首要的任務,亦充實表現了辦理的本能機能。所謂的“代價”即以最優的資本設置裝備擺設有用地實現名目好處相干者(出格是關頭好處相干者)的須要,可直觀地用公式表現為:代價=功效/本錢。

 

代價工程因此造價為辦理平臺,變革各名目好處相干者(包羅扶植單元設想部、工程部、市場營銷部及物業利用辦理部等)到場的各種比選打算,顛末比擬及挑選,終究到達名目代價最大化,使名目真正做到“物有所值”。進步代價的路子有五種,枚舉以下:

 

第一種,本錢下降,功效穩定。

第二種,本錢穩定,進步功效。

第三種,本錢較著下降,功效稍有下降。

第四種,本錢稍有增添,功效較著進步。

第五種,本錢下降且功效進步。

 

代價工程準繩上能夠觸及各個專業工程,普通而言,重點集合在以下幾個方面:

 

修建層高、修成立體計劃的公道性研討。

布局選型(包羅圍護打算比選、布局情勢比選等)。

幕墻選型。

空調打算比選。

電梯打算比選等。

 

為了便于懂得,咱們經由進程以下案例,簡述代價工程的理論。

 

例2:某名目辦公樓垂直起落梯的代價工程

 

工程概略:辦公樓地上19層,制作面積為30000m²

 

打算一:分凹凸區,3臺低區電梯(2.5m/s,1600kg),3臺高區電梯(3m/s,1600kg)

 

打算二:不分凹凸區,6臺電梯(3m/s,1600kg)

 

代價工程:

 

第一,從本錢上闡發,打算一的造價為RMB7200000,打算二的造價為RMB8400000,打算二比打算一的制作本錢增添約15%;

 

第二,從功效上闡發,打算二較打算一大大便利了租戶,能夠凸顯該名目高于本地市場上其余辦公樓產品的上風,絕對同典范的辦公產品而言,去化率和房錢程度都較預期有所進步;

 

第三,綜合斟酌后,打算二的本錢稍有增添,但功效較著進步,因此打算二的代價更高。

 

上述案例充實申明,所謂代價工程尋求的是代價最大化,是“價錢”與“品德”的完美均衡,而并非價錢最低。市場上偶然會有一種誤區,以為用度越省越好,這才是勝利的代價工程,實在不然。一味以就義品德而換來的廉價,恰好是對名方針危險,現實上與代價工程真實的內在背道而馳了。

 

值得一提的是,代價工程的實現固然不是僅靠造價征詢公司兩邊實現,須要多方局部及參謀協同協作,可是造價征詢公司在代價工程中的感化相當首要,不管是在估算的實時性仍是估算的精確性方面,都對代價工程終究的功效有間接的影響

 

三、投標投標階段的造價征詢

 

投標投標階段是介于設想和施工之間的承先啟后的階段,是危險集合表現的階段。傳統的國際造價征詢單元在該階段的重點常常放在體例工程量清單和底標上,實在這僅僅是投標投標階段最為根本的任務,該階段的重點應在于危險辦理和事先節制。

 

投標投標階段的危險辦理能夠表此刻“調和辦理”和“手藝辦理 ”兩個方面

 

1.“調和辦理”

 

普通的修建名目,出格是貿易名目,常常投資復雜,且有多家設想參謀同時在為名目辦事。若何調和各設想參謀的出圖時候,打算投標時候,肯定各施工單元的出場時候,從而終究到達定時完工的方針,必須依托前置的、公道的、迷信的、峻厲的投標計劃和標段籌謀。

 

而這些投標計劃和標段籌謀恰是由造價征詢公司在名今朝期主導,同時綜合設想部、工程部、配套部和市場部等各相干局部的定見擬定的。這亦是后續體例界面表的“綱”,綱舉目張,由粗入細,由總到分。

 

只要既表現業主開辟進度請求,又能夠調和各設想參謀的實時出圖請求,并知足前期公道施工支配的投標計劃和標段籌謀,能力將危險節制任務提早,盡能夠削減設想變革對施工工期、品質和造價的影響

 

例3:以下是某貿易名方針標段別離架構圖(圖2),亦是顛末上述各局部會商后約定的功效,固然,差別的名目,差別的辦理團隊對標段別離不盡分歧,此處僅為舉例申明,并非每一個名方針統一規范。

 圖2  標段別離架構圖

2、“手藝辦理”

 

手藝辦理”首要表此刻周到的條約條目和清楚的界面別離兩個方面

 

(1)周到的條約條目

 

投標投標階段的“手藝辦理”之一表此刻周到的條約條目方面,今朝市場上普遍利用的條約文本大抵能夠分為三類:

國度扶植部頒發的《國度規范施工條約》。

英國結合條約委員會頒發的《JCT施工條約》。

國際征詢工程師結合會頒發的《FIDIC施工條約》。

 

上述三類條約文本各有其特色及合用的規模,利用適合及成熟的條約文本以成立完全周到的合約系統是關頭。差別的造價征詢公司有其較為保舉的條約文本,這是該公司持久堆集經歷的表現,但市場上有些業主僅以此判定一個征詢公司的黑白,是不盡公道的。

 

此處須要出格申明的是周到和嚴酷的區分:所謂周到的條約是指條目周全公道且盡能夠削減縫隙;而嚴酷的條約是指對施工方接納過于刻薄及峻厲的條目

 

而此刻市場上常常存在如許的誤區,以為越是嚴酷的條約越是勝利,甚至呈現了大批的賞罰條目以替換辦理。實在不然,條約條目是對條約兩邊權力和義務的公道分派,若對條約一方過于峻厲及刻薄,一來能夠致使投標價錢趨高,另外一方面能夠致使條目沒法落實,反而增添現場辦理的難度,對工程形成負面影響。以罰代管更是辦理程度成長的產品,在現實的現場辦理中,輕易引發施工方的對峙情感,終究的功效要末是扶植方為了工程讓步拋卻罰款條目,要末是兩邊對峙對峙致使兩全其美。

 

(2)清楚的界面別離

 

投標投標階段的“手藝辦理”另外一方面表現為清楚的界面別離,首要東西又分為施工界面表和施工界面圖。

 

①施工界面表。“施工界面表”是條約中首要的辦感性文件。施工界面表的體例需在總承包工程投標前實現,它枚舉了全數名目擬發包的統統條約標段,和為實現全數名目所需的統統幾百甚至上千條任務內容,其感化包羅以下:

 

明白各標段承包人各自的任務規模及任務界面:

明白各承包人之間須要共同及調和的事變;

指點設想辦理,使設想局部清楚領會各標段所需的設想內容,以防投標圖紙中對任務規模的訛奪碰缺;

指點施工辦理,使工程局部辦理時明白各項任務的實行方,使得辦理者一目明了,內心稀有,從而進步效力。

 

界面表體例的進程須要各相干局部(包羅本錢合約部、設想部、工程部及配套部等)的充實會商以告竣分歧,因此體例的時候須要充實前置,造價征詢公司必須在不投標圖紙的環境下體例會商底稿,這也磨練造價征詢公司的經歷與氣力。

 

例4:以下是某貿易綜合體名方針施工界面表,因為界面表過于龐雜,橫向的標段有20~30個,縱向的任務內容統共不下上千項,因此,此處方便全數附上,僅節選一局部作為典范供參考。

 

起首,對界面表中所顯現的標記,需有一個對應的界面表申明作出響應且松散的詮釋,如圖3所示。

 

表3為節選的界面表的一局部,其任務界面別離是詳實詳實詳實且清楚的,比喻表3中第24.1和24.2項就已清楚地表明各專業分包出場前后對混凝土布局中的埋件和套管的義務方;又如表3中第25項和26項,清楚地別離出套管與預留孔洞間的封堵,和套管與管線間的封堵。

 

備注:

1.縮寫

   √   = 供給及裝置。

    S  = 供給,即資料推銷并運至承包人指定的處所。

    I  = 裝置,即除上述資料供給外實現該名目所需的統統任務,包羅資料的消耗、除供給的資料外的幫助資料、運輸、裝置、辦理費、利潤及稅金等。

   N  = 共同及調和電機管線及管道的預埋任務。

   M  = 調和各指定分包人管線和裝備的裝置任務。

   C  = 供給及供給裝置/手藝指點、定位及就位后的復核。

   D  = 供給裝置/手藝指點。

   E  = 供給提資圖、手藝指點、定位及就位后的復核。

2.功效區的界說

   公開室    -  公開3~4層,由貿易、泊車、后勤區及電機裝備區等構成。

   裙房貿易 -  裙房層數為3~5層,局部地區位于主樓,首要為購物中間及街區式貿易。

   辦公樓    -  辦公塔樓修建高度60~300m,由辦公大堂、公共區及租戶區構成。

   旅店       -  位于高度300m辦公塔樓頂部,局部旅店功效地區位于裙房。

   室外       -  首層室外工程、裙衡宇頂花圃。

以上各功效區的描寫僅供參考,各地區的高度及修建面積等能夠與此后現實行工時差別,承包人不能由此而提出任何工期及用度的索賠。

圖3  界面表之備注申明


表3  任務界面別離表

②施工界面圖。施工界面表是界面辦理的進級文件,對有些分部工程(比喻:平裝修及幕墻等),在上述界面表沒法表述清楚的環境下,須要界面圖作為強化東西,以便清楚地表現界面別離。

 

例5:以下為某新加坡貿易名目幕墻工程之界面別離圖,因為節點浩繁,本文僅挑選了三個節點的界面別離圖表現,別離如圖4,圖5、圖6所示。

圖4  屋頂幕墻壓頂節點界面別離圖

圖5  裙房泛光燈具節點界面別離圖

圖6  屋頂排溝渠節點界面別離圖

 

上述完全、專業及周到的界面表和界面圖對躲避界面危險,削減結算索賠有著主動的意思,可是因為上述任務過于沉重及專業,此后市場上真正在條約中體例界面表和界面圖的造價征詢公司則少之又少。可是作為造價征詢單元,不管是為了業主仍是為了削減此后本身結算的任務量,此項任務是值得花時候去進修并體例的。

 

絕對后面兩個征詢階段中辦理本能機能的專業性及高請求,前期兩個階段中辦理腳色在普通征詢公司的高管認識中已具根本,后文僅作簡略歸結。

 

四、施工階段的造價征詢

 

本階段是四個階段中節制線路最長的階段,辦理的腳色雖不如估算階段和投標階段較著,但依然有其主動的意思。

 

施工階段夸大靜態的本錢辦理,首要可表此刻以下幾個方面:

 

第一,在施工進程中,統統功效調劑、設想點竄、工期調劑均能夠對本錢產生影響,在實行前停止價錢變革的評價是完美施工進程造價征詢最首要的任務

 

第二,按期的合約辦理集會,實時靜態處置變革與索賠,工程伊始普通為每2周一次,待各專業分包連續定標后,將改成每周一次,為什么須要如斯麋集的合約例會,最首要的緣由在于任務煩瑣,一個20萬m²的貿易綜合體名目,變革預評價/指令的數目將高達上千個,須要實時的例會軌制實時落實該等變革的評價及考核,以防止對名方針順遂扶植產生負面影響。

 

第三,將上述變革實行前的評價和變革索賠估價匯總于按期(普通一個月或三個月)的財政報表中,可令業主對全數名方針本錢變革明了于胸。在按期的財政報表中亦可將現實產生用度與本錢方針停止比對闡發,從造價征詢的角度靜態監控設想辦理,將削減施工時代的設想變革,從而削減索賠的危險。

 

五、完工階段的造價征詢

 

若上述三個階段的造價征詢到位,對普通的貿易名目,完工結算普通可在工程完工6個月內實現。相干的慣例任務和結算文件功效此處不再臚陳。

 

但是,在結算階段,最首要也常常被疏忽的一項任務,即“結算后評價”。結算后評價亦是表現了對終究結算功效的辦理,經由進程對造價方針及含量方針的闡發和評價,一方面是對全進程造價征詢的總結,同時也為此后的近似名目供給數據撐持,即上述估算階段所說起的龐雜的數據庫來歷。

 

結算后評價并不能簡略懂得為數據的枚舉,總結的方針是為了堆集,堆集的方針是為了指點此后的名目,因此,結算后評價除堆集數據,還要配套一整套報告,對報告中的數據作出界說和詮釋。

 

以某五星級度假旅店平裝修專業的結算后評價報告為例,該報告包羅了名目概略、平裝修工程造價方針、平裝修工程規模、客房層造價估算明細、規范客房造價估算明細、裝潢資料表和立體圖等外容,因為篇幅所限,以下供給平裝修工程造價方針表供參考,見表4。

表4  平裝修工程造價方針表


六、論斷

 

綜上所述,造價征詢并非像凡是人們所懂得的,因此算量和審價為主的手藝性任務。從以上的闡發中可見,不管是任務內容和本色須要,都有大批的辦理任務須要去落實。

 

一方面,因為觸及很多專業和辦理的須要,以是對處置造價征詢的辦理職員提出了更高的請求,須要更多高學歷的專業化人材的到場。另外一方面,造價從業專業職員及造價征詢公司除具備根基的專業手藝外,必須把本身真合法成名目扶植進程中辦理團隊的一員,充實闡揚和展現其辦理本能機能及程度,既能夠為業主供給名副其實的專業辦事,又對進步和鞭策造價征詢行業的社會位置及成長大有裨益。

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